市场研究|楼市进入盘整期，地铁房投资价值凸显

引言

十九大胜利闭幕，不仅明确了目前国家现阶段的主要矛盾，而且通过两个阶段的发展目标，14条构成新时代坚持和发展中国特色社会主义的基本方略，明确了把我国建成社会主义现代化强国的整体发展思路和框架体系。对于房地产行业，十九大再度重申“房住不炒”原则，成为本轮房地产调控严肃性和延续性的最终定论。

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从基本面来看，一直看多楼市和房价持续上涨的言论根据之一，就是中国经济对房地产行业的依赖度较高，认为之前历次调控变“空调”的历史经验证明，调控只是阶段性降温楼市的手段而不是目的，所以调了救、救完再调的折腾着房价一路走高。但从国家统计局今年上半年的数据看，今年上半年房地产对经济增长的贡献率是6.2%，与2016年同期的8.2%相比下降了2个百分点，但今年上半年GDP的增长速度是6.9%，与2016年上半年相比上升了反而上升了0.2%，这说明房地产市场的适度降温，并没有必然地下拉经济增长速度。那么国家战略层面来讲，随着经济发展对房地产行业依赖度的降低，政策导向从稳增长过渡到防风险也是必然之举，盲目看涨房价的宏观预期将会逐步扭转。

而随着十九大对楼市的“一锤定音”，以“限”为主体的降需求短期政策不动摇，以租赁房增供应的中长效调控已开展，微观层面楼市预期似乎转变得更快。与十九大闭幕同期的南京土地市场10月25号和10月31号先后两次土拍一场比一场冷，表明房企阵营对限房价短期內解绑和放松已不抱有希望，因而同地段拍地楼面价和地价溢价率基本回归2015年下半年。

而从楼市需求端——购房者来看，之前已经开始产生分化的预期也有所加剧，从近期加推房源不断增加，而进入摇号楼盘的比例有所下降来看，由积极入手转而进入观望的不在少数。进入公证摇号项目的中签率也在逐渐升高。

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可以说十九大报告中对房地产行业的定论正在改变着之前已经出现动摇的楼市预期，而预期的改变，可能成为终结之前房价非理性上涨的关键性因素。那么未来楼市以缓涨和震荡为常态的新形势下，还带着投资目的去买房要如何选择呢？

从各种影响房价现价和升值空间的各种因素看，除了规划外，轨交的影响是最大的，甚至比规划更加直接和纯粹。就像血管之于人体，地铁也相当于一座城市的动脉，因此随着地铁线路和站点的延伸，城市的繁华与财富也随之在那里生根、开花和结果，所以才有地铁是城市的黄金血脉之称。

南京地铁最近发展迅猛，加上年底即将通车的宁和城际，投入使用的有8条，5号线、 7号线、1号线北延、6号线、宁溧城际、宁高城际和宁句城际共7条线路陆续在未来五年内建成通车。因此结合规划，跟着地铁去买房是当前楼市进入调整期的新形势下，以投资或者投资兼自住为目的购房者更为稳妥的选择。

关于地铁房价值和升值空间要高于同区位非地铁房的研究有很多成果，本文中不展开，仅引用一些最终的研究成果来予以说明，从以下几个方面从整体上给购房者购买地铁房以参考。

首先是价格增值幅度。东南大学某学术论文中，根据价格特征法基本原理，以地铁一号线（需要纵深度较高，一般10年左右运营时间段地铁的数据进行分析，其结果相对准确）沿线近80个楼盘为样本价格变动的回归计算结果显示：

1、地铁沿线楼盘均价与其距离地铁站点之间的距离负相关，距离越近，价格越高，反之价格越低；

2、假设以地铁站半径0.5公里内为正地铁楼盘、0.5-1.5公里为近地铁楼盘、超过1.5公里为非地铁楼盘，那么在其它条件不变的前提下，正地铁楼盘的价格与近地铁楼盘及非地铁楼盘价格差距在5%-20%之间，楼盘位置每向地铁站拉近1公里，均价平均增幅为9.2%。

购房建议：购买地铁附近楼盘，与近地铁盘相比，优先考虑正地铁盘，因为价格增幅相对更高；如果因条件限制，需购买非地铁盘，则要选择价格与正地铁盘和近地铁盘之间存在10%以上足够价差的楼盘，才更具有性价比和抗风险能力。

其次，购买地铁房也存在时机的优劣。根据分析师自己多年以来对地铁1号线房价数据的年度监测还发现，由于政府、开发商宣传对购房者预期的影响，在1号线开通前1-2年，其沿线楼盘价格较非地铁楼盘涨幅快10%-15%，开通后近地铁楼盘价格涨幅没有明显提升，正地铁楼盘的价格涨幅在5%左右；但近3-5年，随着多条地铁持续开通，经换乘后网络化交通对1号线的快速延伸作用，其沿线楼盘的价格又出现超越同区域非地铁楼盘10%-15%较快幅度的增长。虽然由于所监测楼盘本身地段和产品的变化，该涨幅并不能完全归咎于地铁网络化因素，但地铁影响的占比一定是最高的。

第三，购买同一条地铁的沿线楼盘，以市中心站点为起点，近端楼盘现状居住条件好，但总价门槛相对较高，其价格增幅也低于远端楼盘；远端楼盘现状居住条件较差，但楼盘增值幅度高于近端楼盘。越临近市中心，站点之间同半径上的房价价格差越低，反之越往郊区延伸，其与中心区价格差的增幅越高。

这一点在上海通过对距离轨交站点不同距离同质二手住宅价格回归的研究中所得出的四条表示住宅价格和到轨交站点、距离的关系曲线，得到以下结论：在浦东（相当于南京河西、未来的江北核心区等核心新兴区域），轨交站点对房价的影响半径为2公里，同样情况在浦西（相当于南京城中等老城区）轨交站点对房价的影响半径则为1公里。

总之，根据上海、北京等一线发达城市的经验和南京地铁10余年作用于房价的实际结果来看，地铁已成为促进房价上涨的硬通货。以距离地铁站点1.5公里以内定义为地铁楼盘，一线城市中，上海与深圳的新建楼盘中，有49％为轨交楼盘，并列第一；广州亦有46％新盘为轨交房。目前南京南京地铁有7线正式运营，车站总数139座，运营里程达258公里，已形成中心城区“井”字形轨道交通网架，未来将通过环线将地铁由“线”向“面”转变，届时由于交通便捷度进一步得到提高，不同地铁房的价格又将得到提升，至于可以升值多少，则看购房者对不同板块片区地铁盘的了解和判断了。

文/南京克而瑞首席分析师 周颖

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